日本业态

塔式公寓的价格未来会继续上涨还是下跌？

由于精英夫妻购买的面向普通精英群体的房产，与面向经营者及外国富裕阶层的房产存在差异，因此有必要分开探讨。首先我们来分析后者的市场情况。

富裕阶层需求支撑核心区高端房产

就面向富裕阶层的房产而言，东京的物业价格被认为低于全球其他大都市。据日本不动产研究所数据显示，以 2025 年 10 月东京公寓及高级住宅价格为 100 作为基准，纽约为 154、伦敦为 213、香港为 253，实际价格低于台北（166）、上海（157）和北京（124）。事实上，东京都内塔式公寓的开发热潮始于 2000 年之后，亿级公寓的供应量一直相对有限。加之日元持续贬值，对外国买家而言更具价格吸引力。

此外，日本国内收入差距不断扩大，富裕阶层规模持续增长。野村综合研究所的数据显示，纯金融资产在 1 亿日元以上至 5 亿日元以下的 “富裕阶层”，从 2005 年的 81 万户增至 2023 年的 154 万户，近乎翻倍；持有 5 亿日元以上资产的 “超富裕阶层” 也从 5.2 万户增至 11.8 万户。

基于富裕阶层的增长趋势，笔者认为，总价在 2 亿至 3 亿日元以上的高端房产需求将保持坚挺。即便未来日元转向升值，外国买家需求可能进入调整期，但国内富裕阶层仍将形成支撑。在收入与资产差距扩大的背景下，核心地段的塔式公寓价格未来有望继续上涨。

普通精英群体瞄准的外围房产：供需失衡与价格回调风险

那么，面向 “精英夫妻” 这类相对普通精英群体的房产市场情况如何？从职业构成来看，IT 企业与金融行业从业者、专业人士（如咨询师等）的规模预计不会出现显著缩减。预计东京 23 区人口将增长至 2030 年代中期，一极集中（向东京核心区集中）现象仍将持续一段时间。

与此同时，新建公寓的供应量正逐年减少。据房地产经济研究所统计，东京 23 区内的新建公寓供应量从 2018 年的 15957 户，预计 2025 年全年将降至 8500 户，2026 年进一步减少至 8000 户。2000 年代公寓开发热潮导致东京都内土地资源稀缺，供应量受限；加之建筑成本高涨，诸多再开发项目被迫延期或中止，供应量减少将成为推动房价上涨的重要因素。

然而，对于普通精英群体购买的房产，必须考虑价格与实际需求的平衡。以 2019 年度为基准，东京 23 区公寓租金中位数至今已上涨约 1.4 倍，而新建公寓销售价格则上涨了近两倍 —— 这一差额可视为超出实际需求的溢价部分。若以 2019 年新建公寓均价约 7200 万日元计算，其合理价格水平应为 1.4 倍左右，即约 1 亿日元。

在这一背景下，市中心外围的塔式公寓定价 “超 1 亿日元” 显然偏高。未来利率上升也将在一定程度上抑制购买需求。由于缺乏核心地段的品牌溢价效应，笔者预计这类房源价格将回调至 8000 万至 9000 万日元区间。

整体走势：两极分化加速

综合来看，在富裕阶层规模扩大的背景下，东京都心等核心地段的塔式公寓价格有望持续攀升，总价超 10 亿日元的豪宅数量正在增加，高端化趋势或将进一步加剧。而以 “双职工精英家庭” 为目标客群的市中心外围公寓，其价格上涨势头预计将随实际需求饱和而放缓。远离车站的低层公寓价格跌幅可能更为明显。当前东京公寓市场虽呈现普涨态势，但不久的将来，面向富裕阶层与普通精英群体的房产市场两极分化格局或将加速形成。

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